Zajistíme Vám nákup bytu s bankovním financováním bez ověřování příjmu

Hlavní výhody investice

Pro koho je tato investice ideální?

Stáhnout excel s výpočtem

Sazebník

Často kladené otázky

• Jak je možné, že nákupem novostavby do družstevního vlastnictví s úvěrem banky budu zhodnocovat 20-30 % ročně v prvních 5 letech, když terminované vklady dosahují zisku 5 % ročně a akcie indexu S&P 500 kolem 10 % ročně?

  Zhodnocení je vysoké především díky brzkému nákupu bytů před samotným dokončením výstavby a kolaudací a díky využití bankovního kapitálu pro financování 80 % hodnoty bytu. Nejvíce se vyplatí byty kupovat v samém počátku zahájení prodeje developerem, kdy výstavba bude probíhat 2-4 roky, dle konkrétního developera. Ukažme si to na jednoduchém příkladu, viz výše: Jak probíhá výpočet zhodnocení investice?

• Jak je možné, že ceny nemovitostí v Praze rostou rychleji než inflace?

  Ceny nemovitostí v Praze porostou rychleji než inflace díky kombinaci omezené nabídky nových bytů, vysoké poptávky a rostoucích stavebních nákladů. Komplikované schvalovací procesy a nedostatek pozemků brzdí novou výstavbu, což vytváří tlak na růst cen. Praha je atraktivní pro místní kupce i zahraniční investory, kteří vnímají nemovitosti jako bezpečnou investici s vysokou návratností. Rostoucí ceny stavebních materiálů a pracovních sil se navíc promítají do vyšších cen novostaveb. Snižující se úrokové sazby také přispívají k růstu cen nemovitostí, protože investoři hledají stabilní výnosy.

• Může se stát, že nebudu přijat do BD?

  Ano, družstevníky si sami prověřujeme dle veřejných registrů a dalších dostupných informací, abychom se ujistili, že budoucí členové jsou schopni splácet anuitu ke svému družstevnímu bytu. Pokud by z nějakého důvodu došlo k nepřijetí, vrátíme Vám základní členský vklad.

• Je investice bezpečná?

  Investice do nákupu bytů je jednou z nejbezpečnějších investic na trhu, jelikož byty v novostavbách v Praze na rozdíl od jiných investičních titulů (např. akcií) nepodléhají volatilitě a dlouhodobě dosahují stabilního růstu. Oproti osobnímu vlastnictví je navíc výhodou, že družstevní majetek je skrytý z veřejných registrů, což poskytuje jistou míru ochrany majetku i osobních údajů družstevníků.

• Kdo je členem BD?

  Členy BD jsou 3 zakládající právnické osoby, které jsou techničtí členové v souladu s požadavky financujících bank pro hladké fungování družstva, jejichž údaje jsou zjistitelné z veřejných registrů. 4. zakládajícím členem je fyzická osoba z našeho týmu, která má dlouhodobé zkušenosti s řízením bytových družstev a zároveň bude členem s právem k bytu. Můžeme Vám garantovat, že v každém BD máme sami majetkovou účast na minimálně jednom bytě. Dalšími členy družstva jsou následně vstupující fyzické osoby, z nichž každá má v družstvu podíl s přímým vztahem ke konkrétnímu bytu. Údaje o těchto členech již nejsou veřejné, proto Vás nemůžeme s těmito údaji seznámit. Členy vybíráme s ohledem na jejich schopnost splácet bankovní úvěr a reference.

• Mohu si pořídit více bytů?

  V jednom BD by to bylo možné pouze na výjimku financující banky, a za dodržení omezení, které určí developer (např. max. 2 byty na osobu). Obecně s touto možnosti nepočítejte a pro nákup dalšího bytu v novostavbě v Praze využijte naše další BD v jiném projektu.

• Jaká je daň ze zisku při prodeji?

  Pokud převádíte (prodáváte) váš členský podíl s právem k bytu po pěti letech od jeho nabytí, jste osvobozeni od daně z příjmu. Pokud jej převádíte dříve, platí se standardní daň ve výši 15 % ze zisku.

• Kdy mohu převést byt do osobního vlastnictví?

  Byt je možné převést do osobního vlastnictví bez poplatku, pokud v období fixace, která je nastavena na obvykle 3 nebo 5 let, splatíte úvěr. Pokud budete chtít byt převést do osobního vlastnictví mimu datum fixace, poplatek činí 5 % z výše zůstatku úvěru družstva (nesplacená anuita) + aktuální poplatek financující banky za předčasné splacení úvěru družstva.

• Kdy mohu převést členská práva?

  Převod členských práv do doby předání bytu podléhá schválení developerem a bankou, a bude spojen s jejich poplatky. Doporučujeme se této variantě vyhnout a převod členských práv směřovat nejdříve k období fixace úvěru načerpaného bytovým družstvem.

• Jak si ověřujete nové členy?

  Neověřujeme příjmy způsobem, jako to dělají bankovní instituce, prověřujeme však, že členové budou schopni anuitu splácet. Plně chápeme, že podnikatelé daňově optimalizují nebo uplatňují odpisy, a přestože to z daňového přiznání nevyplývá, dokážou si zajistit finance na splátky. Investoři, pokud plánují byt po kolaudaci pronajímat, musí být schopni splátku anuity v přibližně prvních 5 letech částečně dofinancovávat z vlastních zdrojů do doby kladného cashflow, tedy než podnájemné převýší samotnou splátku. V případě, že budeme mít jakoukoliv pochybnost o schopnosti člena splácet, vyhrazujeme si právo ho do družstva nepřijmout. Vliv na přijetí také mají reference od osob, které již jsou členy některého z naších BD. Přednost pro přijetí také dáváme svým klientům nebo obchodním partnerům. 

• Musím se účastnit členské schůze BD?

  Máte právo se účastnit jakékoliv členské schůze, není to však Vaše povinnost a můžete kohokoliv k tomu zmocnit. Členské schůze BD formálně naplňují požadavky dané zákonem a vzhledem k tomu, že je samotné BD členem SVJ, předmětem řešení jsou spíše formality jako např. schvalování účetní závěrky. Pokud se členských schůzí nemáte zájem účastnit, můžete udělit plnou moc některé z právnických osob, které jsou zakládajícími členy. V BD jsou 3 právnické osoby, zakládající členové, mezi které lze plné moci členů rozdělit, jelikož 1 člen BD nemůže mít více jak 1/3 hlasů.

• Mohu byt zakládající člen?

  Abychom zajistili stabilitu a dlouhodobé fungování bytového družstva pro všechny členy, nemůžete se stát zakládajícím členem. Založení družstva je složitý a finančně nákladný proces. Družstvo jsme založili předem se zakládajícími členy, právnickými osobami, abychom předešli problémům, které by mohly nastat, pokud by počet členů klesl pod zákonem stanovené minimum.

• Jak probíhají shromáždění SVJ, kterého je BD členem?

  Nejjednodušší řešení je, že v rozsahu poměrné velikosti vašeho bytu a příslušenství obdržíte plnou moc od BD a na schůzích SVJ budete hlasovat sami za sebe. Pokud se nebudete chtít schůzí SVJ účastnit, můžete se s BD dohodnout, že bude na schůzích SVJ hlasovat za Váš byt podle Vašich pokynů nebo můžete udělit substituční plnou moc osobě, kterou si vyberete.

• Mohu kandidovat na volenou funkci v BD?

  V prvním období je předseda BD určen zakládajícími členy. V dalších obdobích se předseda volí demokraticky v souladu se zákonem. Předsedou BD může být pouze člen družstva a každý člen má právo kandidovat. Doporučujeme však ponechat předsedu pro další fixační období, aby bylo zajištěno, že družstvo získá dobré podmínky a nejvýhodnější úrokové sazby i pro další fixační období.

• Jaká je odměna předsedy BD?

  Odměna předsedy BD je symbolická, ve výši 1 500 Kč měsíčně, a na jejím vyplácení se podílejí i zakládající členové, kteří nemají právo k nájmu bytu.

• Co se stane, když nebudu splácet?

  BD má ochranné mechanismy a v případě krátkodobého výpadku splátky družstvo může čerpat z vytvořené rezervy ve výši 3 měsíčních splátek, nebo-li 3 měsíční kauce nájemného. V případě čerpání z této rezervy je však nutné požadovanou výši automaticky doplnit. Pokud byste však své závazky dlouhodobě neplnili, můžete být dle stanov BD vyloučeni a obdržíte vypořádací podíl.

• Jaký je vypořádací podíl BD?

  Vypořádací podíl je stanoven stanovami a slouží k ochraně družstva před spekulativním vystupováním členů. Obvykle se postupuje tak, že byt se prodá za tržní cenu, z výnosu se pokryjí náklady na prodej a dluh vůči BD či SVJ. Zbytek dostanete jako vyrovnání. Váš vstupní vklad tak bude dobře zhodnocen i v případě neplánovaného odchodu z družstva.

• Už jste někoho vyloučili z BD?

  Ne, zatím jsme nikoho z družstva vylučovat nemuseli.

• Jaké máte zkušenosti s řízením BD?

  Zakládající členové mají dlouholeté zkušenosti s řízením a fungováním v dalších bytových družstvech nebo přímo SVJ. Tyto zkušenosti využíváme pro stabilní fungování našich družstev.

• Podle čeho vybíráte byty pro nákup bytů v BD?

  Průběžně monitorujeme trh s novou bytovou výstavbou na pražském území a vybíráme bytové domy v novostavbách od prestižních developerů, které jsou v těch nejlepších lokalitách a je u nich vysoký potenciál na budoucí zhodnocení, ať už z pohledu stabilního růstu cen nemovitostí nebo nájemného.

• Vlastní BD celý bytový dům?

  BD nevlastní celý bytový dům. Vlastní jen ty byty, které si členové BD nakoupili. BD je současně členem SVJ spolu s vlastníky bytů, kteří si koupili byty do osobního vlastnictví.

• Budou v BD členové bez práva nájmu k bytu?

  Každý člen BD, který je fyzickou osobou, má právo nájmu bytu, jelikož do družstva vstupuje právě v souvislosti s nákupem družstevního podílu vztahujícímu se ke konkrétnímu, jím vybranému bytu v bytovém domě. Bez nájmu bytu jsou pouze 3 právnické osoby, které jsou současně zakládajícími členy.

• Platí se při nákupu bytu do družstevního vlastnictví zprostředkovatelský poplatek?

  Ano, zprostředkovatelský poplatek je ve výši 3 % a je splatný současně s dalším členským vkladem při rezervaci konkrétního bytu u developera. Tento zprostředkovatelský poplatek pokrývá náklady na jednání s developery, bytovým družstvem, financujícími bankami a nalezení novostaveb k nákupu na BD. Vyhledáváme nejvhodnější novostavby renomovaných developerů, u kterých je vysoký předpoklad budoucího zhodnocení, a kteří umožňují nákup do družstevního vlastnictví. Dále s vícera bankovními institucemi vyjednáváme nejvýhodnější úvěrové podmínky pro financování nákupu družstevních bytů.

• Mohu byt převést do osobního vlastnictví?

  Ano, převod do osobního vlastnictví je možný kdykoliv a na kohokoliv. Při převodu do osobního vlastnictví vždy dochází ke splacení úvěru družstva. Doporučujeme, převod do osobního vlastnictví plánovat k datu fixace, kdy se převod obejde bez jakýchkoliv poplatků. Pokud však budete chtít byt převádět do osobního vlastnictví mimu datum fixace nebo před samotnou kolaudací, je nutné uhradit 5 % z obvyklé ceny bytu + poplatek financující bance za předčasné splacení úvěru. Tento poplatek je zaveden právě z důvodu, aby se bytové družstvo chránilo před úbytkem vysokého množství členů mimo dobu fixace a nedošlo k jakémukoliv ohrožení financování, jelikož seznam členů musí předseda BD každoročně hlásit financující bance. Pokud dojde k převodu do osobního vlastnictví před samotnou kolaudací, je potřeba také zaplatit případný poplatek developerovi, který se chce vyhnout spekulativním převodům a prodejům bytů před dokončením samotné výstavby. Všem členům doporučujeme převádět byt do osobního vlastnictví k datu fixace.

• Mohu převést svůj družstevní podíl?

  Ano, družstevní podíl je možné převést kdykoliv a na kohokoliv. Při převodu družstevního podílu nedochází k současnému splacení úvěru. Z důvodu financování bankovním úvěrem a povinnosti předávání seznamu členů financující BD financující bance, doporučujeme převod družstevního podílu k datu fixace, kdy je tento převod bez jakýchkoliv poplatků. Převod družstevního podílu mimo datum fixace na příbuzného člena družstva je zpoplatněn 1 % z ceny obvyklé bytu a to právě z důvodu, že příbuzného z rodiny člena nejspíš banka bude považovat za méně rizikového. Pokud je převod družstevního podílu uskutečněn mimo datum fixace na třetí osobu, která není příbuzným člena družstva, je zde poplatek 3 % z obvyklé ceny bytu, jelikož se chceme vyhnout případům, kdy by došlo k vysokému přílivu rizikových nových členů do BD mimo fixaci. Pokud dojde k převodu družstevního podílu před samotnou kolaudací, je také potřeba zaplatit případný poplatek developerovi, který se chce vyhnout spekulativním převodům a prodejům bytů před dokončením samotné výstavby. Všem členům doporučujeme plánovat převod družstevního podílu k datu fixace.

Naše bytová družstva

Ukázky našich informačních článků

Jak si odečíst úroky z hypotéky od základu daně a snížit tak náklady na financování

Úroky z hypotéky si můžete za určitých podmínek odečíst od základu daně…...

Přečíst článek

Investice do bytových družstev v Praze se zhodnocením 150 % za 5 let – skrytý klenot realitního trhu

Vlastní bydlení i investice Nákup bytu na bytové družstvo je zajímavou alternativu…...

Přečíst článek

Bezstarostný pronájem s profesionální správou nemovitostí

Bez rizika neplatičů díky podnájemním smlouvám Jedním z největších obav majitelů nemovitostí…...

Přečíst článek

O mně

Můj zájem o realitní trh začal studiem na prestižní italské univerzitě v…...

Přečíst článek

Jak vypadají příklady mnou nakoupených investičních nemovitostí?

Pronájem luxusního bytu, Praha

Prodej luxusního penthouse, Praha